在全球零售业重组多元推进的图景中，越南作为一个充满活力的市场，正展现出明显的复苏信号。

具体而言，经历连续多年疫情冲击、供应链中断及宏观经济不稳定因素的影响后，全球零售业正逐步迈入一个复苏周期，尽管这一过程并不均衡。一些传统零售模式正面临重组压力，而那些更加灵活、注重消费体验并技术融合的新型零售形态则快速崛起。

强势回归的零售业

与“电商将全面取代实体零售”的担忧相反，现实情况表明，全球消费者正回归线下门店，并将其视为集购物、体验与互动于一体的理想场所。Savills发布的《Impacts 2025》报告指出，全球零售业复苏表现好于预期，其中美国市场堪称最具代表性的例证：2024年，美国购物中心客流量同比增长1.5%，比2019年疫情前增长7.3%。在数字化时代，近80%的美国消费支出仍在传统门店中完成，这一比例在当下具有重要参考意义。

在越南，胡志明市正扮演着这一复苏进程中的领头角色。2025年第一季度，该市零售总供应面积达160万平方米，同比增长6%；出租率高达94%，显示出来自租户和消费者双方的真实需求。尽管部分新项目以较低租金入市带来轻微调整，但底层商铺平均租金仍达到每月每平方米140万越盾，同比增长9%。

现代零售模式持续展现强劲优势。如Thiso Mall Sala、Vincom Mega Mall Grand Park、Parc Mall等大型商场在开业初期便实现超过70%的出租率。而街边零售模式则日益显现劣势，主要由于缺乏在消费体验、配套设施和专业运营方面的投入——而这些正是当前消费者日益看重的要素。

在河内，底层商铺租金同比上涨6%，其中市中心区域涨幅高达37%。整体出租率达86%。值得注意的是，新增租赁合同呈现从过去占主导地位的餐饮（F&B）业态，逐步转向时尚、化妆品及便利店等领域的结构性转移。

零售租户引领趋势，资本投资紧随其后

过去，资金流曾是推动零售市场发展的“第一波浪潮”；而如今，真正引领市场重塑的却是各大零售品牌。时尚、化妆品、家居及餐饮等领域的品牌扩张需求日益强劲，正在成为市场主导力量，并由此带动资本重新回流。

尽管如此，仍有不少投资者持观望态度，原因是此前对低效零售资产的投资带来了消极影响。根据亚洲非上市房地产基金协会（ANREV）发布的《投资意向调查》显示，2025年全球机构投资者在其资产配置中对零售地产的分配比例预计仅为12.4%，远低于2018年的27.7%。不过，复苏信号正在日益明朗。2024年下半年，资本回流速度明显加快。

目前，投资者的关注重点正集中在具备良好运营能力、紧贴全渠道零售战略的资产类型——从位于成熟住宅区的大型购物中心，到郊区的零售商业公园等。

零售业作为一种可运营型资产类别

当前，投资理念正经历重要转变：零售业已不再被视为单纯的租赁型房地产。在消费者日益重视消费体验与品牌认同的背景下，零售地产正被重新定位为一种可运营型资产——在运营管理、科技应用、品牌导入及消费者行为洞察等方面需实现深度融合与协同。

2025年，零售业已强势重返增长轨道，但发展模式已不再照搬旧路。在这个日益重视消费体验与运营效率的竞争格局中，胡志明市凭借年轻的人口结构、活跃的消费习惯以及合理的运营成本，正展现出成为国际品牌下一阶段战略布局首选地的强劲潜力。

专家指出，2025年的越南零售业正处于关键转折点：要么通过创新实现突破，迈向更高台阶；要么在全球经济风暴中被动沉浮。企业的可持续发展不仅有赖于政策支持，从税收优惠到物流基础设施投资，更重要的是赢得消费者的信任——这一要素连接一切。