越南品牌住宅（Branded Residences）市场正迎来重要转折，呈现出由度假型项目向胡志明市和河内等城市项目加快转移的趋势。

凭借跻身全球项目数量前十的地位，以及品牌带来的显著溢价，这一细分市场正成为众多开发商的重要长期战略，以顺应购房者结构变化。

根据《Savills Branded Residences 2025—2026》报告，品牌住宅仍是全球高端房地产版图中增长最快的细分领域之一。截至2025年，品牌溢价全球平均达33%。这一数据表明，购房者愿意为具备知名品牌背书和国际运营标准的项目支付更高价格。值得注意的是，城市项目的品牌溢价约为30%，而传统度假市场约为39%。

在亚太地区，Savills认为，品牌住宅是直接受益于高净值人群快速增长的细分领域。在全球经济形势波动加剧的背景下，此类资产被视为相对稳健的投资选择。

对于新兴市场而言，品牌不仅是提升产品价值的重要工具，更成为保障项目建设质量、运营服务以及长期价值的重要信誉背书。

越南：从度假目的地迈向都市化发展战略

在越南，品牌住宅已不再是新概念。然而，Savills Hotels指出，当前阶段正标志着该细分市场的重要转型——这一领域在胡志明市和河内等大城市的布局持续扩大，以高端品牌项目为主，同时兼顾自住需求、长期投资价值与品牌溢价。

值得关注的是，越南已跻身全球品牌住宅项目数量最多的十大国家之一，与美国和阿联酋等成熟市场并列。这表明越南已不再是“跟随型”市场，而正成为国际酒店品牌和运营商的重要战略目的地。

谈及这一趋势，Savills Hotels东南亚酒店咨询副总监鸳阮表示：“在越南等新兴市场，推动品牌住宅（Branded Residences）模式发展的核心因素不仅在于价格，更在于信任。这种信任体现在品牌对项目建设质量的背书，以及对运营标准的承诺。”

购房者结构变化与开发商面临的新课题

与5-10年前相比，越南购房者结构已出现明显分化。早期市场主要面向外国度假型买家或寻求租金回报（yield）的投资者，而近4-5年来，本地自住型购房者快速增长，尤其是在大城市中，对居住品质的要求不断提高。

这一变化促使开发商必须将该细分市场视为长期产品战略，而非仅作为提升售价的工具。Savills Hotels指出，在供应日益多元、竞争不断加剧的背景下，选择合适品牌、精准定位产品以匹配不同客群，并确保后期运营能力，将成为项目可持续发展的关键因素。

如今，品牌住宅细分市场已不再仅集中于胡志明市和河内核心区域的高端项目，而是开始向更多地区及定位更低的细分市场扩展。

未来，市场有望推出更多类型的高端品牌住宅产品，进一步丰富市场供给，为购房者提供更多选择。然而，这一模式仍较为复杂，品牌也并非决定项目成功的唯一因素。鸳阮女士建议，开发商应审慎规划，充分评估市场环境并明确潜在客户群体，再决定是否推进这一模式。（完）